房屋买受人不是用于满足生活居住所需,物权期待权不能对抗涉案房屋上抵押权

来源:深圳法律顾问网 2020-04-23 18:15:20 阅读
本案可以认定周某A购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需,而应认定为商业性投资。因此,即便本案周某A在案涉房屋查封之前与某C公司签订了《商品房预售合同》,且周某A已经支付全部购房款,但周某A对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
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周某A、海南某B小额贷款有限公司再审审查与审判监督民事裁定书
最高人民法院
(2018)最高法民申6177号
  再审申请人(一审原告、二审被上诉人):周某A。
  被申请人(一审被告、二审上诉人):海南某B小额贷款有限公司。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):海南某C旅业有限公司。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):某D。
  再审申请人周某A因与被申请人海南某B小额贷款有限公司(以下简称某B公司)、海南某C旅业有限公司(以下简称某C公司)、某D案外人执行异议之诉一案,不服海南省高级人民法院作出的(2018)琼民终16号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
  周某A申请再审称,(一)二审审理程序违法。周某A曾于2016年2月以某C公司为被告、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司(以下简称温泉度假酒店)为第三人在海南省万宁市人民法院(以下简称万宁法院)提起商品房预售合同纠纷诉讼,该院于2017年1月作出(2016)琼9006民初278号民事判决,认定周某A和某C公司签订的《商品房预售合同》合法有效,周某A对案涉房屋享有所有权。虽然万宁法院后决定对该案予以再审,但在再审判决作出前,本案应中止审理,待万宁法院的确权判决重新作出后再恢复本案审理。(二)周某A对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,二审判决认定事实不清,适用法律错误。首先,某B公司于2013年4月向万宁市住房保障与房产管理局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售凭证延期的函》中,明确同意某C公司销售案涉房屋,周某A有充分的理由相信某B公司同意某C公司销售案涉房屋,周某A购买案涉房屋没有过错。即便商品房预售许可证到期后,某C公司和周某A签订的《商品房预售合同》仍然是合法有效的。某C公司隐瞒案涉房屋已经抵押的事实,在商品房预售许可证到期后仍然销售案涉房屋,虽然违反了商品房预售管理相关规定,但并不导致合同无效。其次,周某A向某C公司支付了全部购房款并且已经装修入住,对案涉房屋实际占有、使用和收益。周某A购买房屋的目的是用于家庭居住,也为退休后到海南养老提供一个居住场所,并非是用于投资。因周某A尚未到退休年龄,在房屋闲置时暂时租给第三方尽其所用。再次,某B公司同意某C公司销售案涉房屋,即意味着某B公司已经丧失了对案涉房屋的抵押权。某B公司只能对案涉房屋销售价款行使受偿权,其怠于行使相关权利,造成房屋销售价款流失,应自行承担责任。综上,周某A根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
  本院认为,本案属于案外人执行异议之诉。根据周某A申请再审的事由看,本案主要需审查以下两个问题:第一,二审程序是否违法,是否应中止审理;第二,周某A对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
  (一)关于二审程序是否违法,是否应中止审理的问题
  《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定:“审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。”本案中,海口海事法院根据某B公司的申请于2015年10月12日查封了某C公司名下的案涉房屋,而周某A再于2016年2月就案涉房屋向万宁法院提起确权诉讼,显然不符合前述规定。而且,就涉及执行财产为房屋的执行异议之诉来说,案外人以购买人的身份对该房屋主张排除执行的民事权益,有关房屋买卖合同的效力、合同履行情况等内容,均属于案外人执行异议之诉本应审理的范畴。在执行异议之诉之外,案外人和被执行人另行单独就执行标的提出有关合同效力、继续履行等诉讼的,存在串通诉讼的嫌疑,可能损害到执行申请人的利益,另案诉讼不应继续审理,执行异议之诉不因另案诉讼而中止审理。根据本案二审查明的事实,万宁法院已针对该院(2016)琼9006民初278号民事判决启动再审程序,并于2017年9月8日作出(2017)琼9006民再3号民事裁定,驳回了周某A的起诉。可见,本案二审是在万宁法院作出生效裁定后作出的判决,不存在需要中止审理的问题。即便万宁法院尚未作出裁决,也实际不影响本案执行异议之诉的审理。
  (二)关于周某A对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题
  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中,不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则,该两条属于实质性审查条款,可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时,获得人民法院支持应同时满足三个要件,即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言,周某A在与某C公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前,案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给某B公司。即便某B公司在办理抵押之后明确同意某C公司出售案涉房屋,也不能由此认定某B公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见,周某A作为购房者,其现在对抗的是某B公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行,故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断周某A对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
  原审查明,周某A与某C公司签订《商品房预售合同》后,又将案涉房屋委托给温泉度假酒店管理经营,且周某A的住所地在浙江,而案涉房屋坐落于海南,故本案可以认定周某A购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需,而应认定为商业性投资。因此,即便本案周某A在案涉房屋查封之前与某C公司签订了《商品房预售合同》,且周某A已经支付全部购房款,但本案情形仍不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故,周某A对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,二审判决驳回周某A的诉讼请求并无不当。
  综上所述,周某A的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:
  驳回周某A的再审申请。
  二〇一八年十二月二十日
   

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