商品房买卖合同解除后,预查封措施转换为对房款返还债权的查封

2020-12-14 08:53:05 阅读
在商品房买卖合同经合法解除后,预查封赖以存在的基础不复存在,预查封措施理应解除。但是,如果直接解除预查封,不能充分保护申请执行人的利益,也将使预查封制度的作用落空。因此,预查封作为一种财产保全措施,其保全的对象应转化为购房人对出卖人享有的债权。
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佛山市奥园置业投资有限公司、广东粤财资产管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书
案  由: 民事
最高人民法院
(2020)最高法民申4211号
  再审申请人(一审原告、二审上诉人):佛山市奥园置业投资有限公司。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):广东粤财资产管理有限公司。
  一审第三人:王某A。
  再审申请人佛山市奥园置业投资有限公司(以下简称奥园公司)因与被申请人广东粤财资产管理有限公司(以下简称粤财公司)及一审第三人王某A案外人执行异议之诉一案,不服广东省高级人民法院(2018)粤民终1415号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
  奥园公司申请再审称,(一)涉案房屋由奥园公司开发建设,该房屋所在项目建设依据的土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等均登记在奥园公司名下,包括涉案房屋在内的佛奥湾1、2号楼的商品房权属证明书也明确记载权利人为奥园公司。王某A与奥园公司就涉案房屋仅办理了合同网签备案登记手续,涉案房屋尚未登记在王某A名下。一审法院对涉案房屋进行的是预查封。(二)依据法理与最高人民法院的司法意见,通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。商品房买卖合同解除后,房屋买受人不再享有相应的物权期待权,预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封,排除执行。(三)涉案商品房买卖合同被已发生法律效力的(2014)佛顺法乐民初字第978号民事判决书判令解除,王某A不能取得涉案房屋的所有权,预告登记不符合本登记的条件。涉案房屋仍属奥园公司所有,其有权向人民法院申请解除预查封,排除执行。(四)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定,粤财公司可以申请执行王某A因支付价款和合同解除而对奥园公司享有的债权,人民法院可以依据其申请,执行王某A对奥园公司的剩余债权。实际上,奥园公司也一直愿意向王某A退还结余款项(约98万元)或依照法院要求将该款项交由法院冻结,二审法院并未询问奥园公司意愿,直接以奥园公司未退款为由判决驳回奥园公司的诉讼请求,缺乏法律依据。综上,奥园公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定向本院申请再审。
  本院认为,本案是当事人申请再审案件,本院应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。
  根据原审查明的事实,2011年4月20日,奥园公司与王某A就涉案商品房买卖合同在佛山市顺德区国土城建和水利局办理商品房预售登记。一审法院于2014年5月5日就涉案房屋进行了预查封。后奥园公司向佛山市顺德区人民法院诉请解除商品房买卖合同,该院于2015年2月26日作出(2014)佛顺法乐民初字第978号民事判决,判令解除了涉案商品房买卖合同。在商品房买卖合同经合法解除后,预查封赖以存在的基础不复存在,预查封措施理应解除。但是,如果直接解除预查封,不能充分保护申请执行人的利益,也将使预查封制度的作用落空。因此,二审法院认为,只有在奥园公司已经返还价款的情况下,才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下,不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。
  商品房买卖合同解除后,一方面,被执行人王某A丧失了对预查封房屋的物权期待权,但另一方面,其基于合同的解除获得了对奥园公司返还购房款的债权。预查封作为一种财产保全措施,其保全的对象应转化为王某A对奥园公司享有的债权。原判决是在奥园公司未返还价款的情况下,认定不能排除执行。现奥园公司在再审申请中提出,其愿意向王某A退还结余款项或依照法院要求将该款项交由法院冻结。在此情况下,法院可在执行该款项的同时解除对涉案房屋的强制执行,上述安排可以在执行程序中一并处理,不应通过启动本案再审程序予以解决。
  综上,奥园公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:
  驳回佛山市奥园置业投资有限公司的再审申请。
  二〇二〇年九月二十八日
   

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