拍卖房所签租赁合同存疑被法院认定为无效，产权人有权要求返还房产并支付房屋占用费

深圳市心行文化传播有限公司与深圳市喜善实业发展有限公司、深圳市海岸基业商贸有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

  审理法院：广东省深圳市福田区人民法院

  案号：(2017)粤0304民初6111号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>确认合同效力纠纷>确认合同无效纠纷

  原告深圳市心行文化传播有限公司，

  被告深圳市喜善实业发展有限公司。

  被告深圳市海岸基业商贸有限公司。

  被告佛山市新永道物业投资有限公司。

  被告某A。

  上列原告深圳市心行文化传播有限公司诉被告深圳市喜善实业发展有限公司（以下简称喜善公司）、深圳市海岸基业商贸有限公司（以下简称海岸公司）、佛山市新永道物业投资有限公司（以下简称新永道公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，被告海岸公司提出管辖异议申请，认为被告新永道公司的注册地位于佛山市南海区，本院依法应由佛山市南海区人民法院管辖。本院做出民事裁定书，裁定驳回被告海岸公司的管辖异议申请。后被告海岸公司不服该裁定书，上诉于深圳市中级人民法院。该院依法做出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈路平、原委托代理人卜金到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。之后本院依法追加某A为共同被告参加诉讼，再次分别于2018年7月12日、2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

  原告诉称，2015年4月1日被告喜善公司与珠海华润银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》约定：被告喜善公司以其名下“四套房产”为珠海华润银行股份有限公司与深圳市俊景酒业有限公司在2015年4月1日至2016年4月1日连续发生的债权提供最高额抵押担保。后被告喜善公司须承担相应的担保责任，“四套房产”被深圳市罗湖区人民法院依法纳入强制执行标的物【案号：（2015）深罗法执二字第4726号】。

  2016年5月27日原告与深圳市土地房产交易中心签署了《拍卖成交确认书》：原告竞得“四套房产”；在执行过程中，案外人王某某向法院提交了一份租赁合同，租期10年，租金270万已付清，竞得人自行核实并依法处理。2016年6月2日“四套房产”过户至原告名下。2016年2月案外人“某A”向执行法院提供的《房屋租赁合同》及相关资料显示：案外人“某A”系被告海岸公司员工，2014年9月18日被告海岸公司委托“某A”向被告喜善公司承租“四套房产”；租期10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止，总租金270万元在合同签订之日起五日内一次性支付；租赁期间产生的水电费和物业管理费均由承租人自行向有关部门缴纳；履约保证金10万元在合同签订当天缴交；目前被告海岸公司与被告新永道公司将“四套房产”作为经营办公场所使用。

  原告经调查发现，虽然《房屋租赁合同》表面上的落款时间早于“四套房产”抵押时间，但《房屋租赁合同》既未办理备案登记，相关约定也明显违背生活常理，被告海岸公司、被告新永道公司并未实际经营使用“四套房产”，《房屋租赁合同》并未实际履行。同时，被告喜善公司、被告海岸公司、被告新永道公司存在关联关系，三者的实际控制人相同。

  为了加大被查封的“四套房产”的处置难度，长期霸占使用“四套房产”，从中牟利，三被告编造虚假的租赁事实，系恶意串通损害国家利益、第三人利益的行为，依法应当无效。

  据此，请求判令：1、确认被告喜善公司与被告某A于2014年9月18日签订的关于“阳光天下花园A栋16A（深房地字第××号）、16B(深房地字第××号）、16C(深房地字第××号）、16D(深房地字第××号）”四套房产（以下简称“四套房产”）的《房屋租赁合同》无效；2、四被告立即将“四套房产”腾空并返还给原告；3、四被告共同向原告支付“四套房产”占有使用费人民币10万元（从2016年6月2日起至实际返还之日，按约定的租金标准计算，暂计至2016年11月1日，即2万/月×5个月）；4、四被告共同承担本案诉讼费用。

  四被告均未答辩，开庭时均缺席。

  经审理查明，2015年4月1日，被告喜善公司以涉案位于深圳市福田区梅林二路北侧阳光天下花园A栋16A、16B、16C、16D的四套房产为抵押物，就深圳市俊景酒业有限公司（以下简称俊景公司）向珠海华润银行股份有限公司深圳分行（以下简称华润银行）贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。

  此后，因借款人无力偿还借款本息，华润银行以本案被告喜善公司、案外人俊景公司、李奎锋、李木海为共同被告，向深圳市罗湖区人民法院提起借款合同纠纷诉讼。在该案审理过程中，各方达成和解协议，罗湖区人民法院并出具（2015）深罗法民二初字第7482号民事调解书，确认了各方的调解协议。

  此后上述案件四被告均未按照调解协议的约定按期足额向华润银行支付拖欠的借款本息，华润银行遂向罗湖区人民法院提出执行申请。在执行过程中，法院依法委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案四套房产进行市场价值评估。评估报告中注明：该评估公司估价师于2015年12月29日对涉案四套房产进行实地查勘和拍照时显示涉案房产上悬挂的招牌为被告喜善公司，四套房产被打通使用；目前自用作办公。评估总值为17637110元。

  2016年2月初，被告某A向罗湖区人民法院提交如下材料：1、2014年9月18日，被告喜善公司与被告某A签订的《房屋租赁合同》，合同约定被告喜善公司将涉案四套房产出租给被告某A使用，租赁期限为10年，自2014年9月18日起至2024年9月17日止；被告某A同意一次性支付全部租金，被告喜善公司同意租金在租赁期限内前五年按每月2万元计算，后五年按照每月2.5万元计算，10年的总租金为270万元。被告某A应当在合同签订之日起5日内将租金一次性支付给被告喜善公司；被告某A于签订合同当日向被告喜善公司缴纳保证金10万元；2、2014年9月19日平安银行电子回单一张，显示当日被告海岸公司向被告喜善公司账户转账支付280万元；备注为往来款；3、2014年9月20日被告某A向被告喜善公司出具的《委托付款书》，注明依据被告某A与被告喜善公司签订的房屋租赁合同约定，被告某A委托被告海岸公司于2014年9月19日向被告喜善公司指定账户划入款项280万元；4、2014年9月20日，被告海岸公司出具给被告喜善公司的《代付款说明书》，说明书称被告海岸公司受被告某A指示代为向被告喜善公司支付款项280万元。

  2016年3月25日，被告某A向罗湖区人民法院出具《承诺书》，承诺书称被告某A系被告海岸公司的员工。受公司委托，于2014年9月18日与被告喜善公司签订房屋租赁合同，承租了涉案四套物业。目前该物业由被告海岸公司及被告新永道公司作为经营办公场所使用。

  2016年5月27日，原告通过深圳市土地房产交易中心公开拍卖程序，拍卖成交涉案四套房产。成交价款为1315万元，交易服务费为263000元。土地房产交易中心出具的《拍卖成交确认书》中确认在执行过程中，某A向罗湖区人民法院提交租赁合同，租期为10年，租金270万元已付清，原告自行核实并依法处理，法院不负责移交。

  2016年6月2日，罗湖区人民法院做出执行裁定书，确认了上述拍卖结果，裁定本案四套房产归本案原告所有。之后，不动产权登记中心依法向原告核发了涉案四套房产的不动产权登记证书。

  另查，原告提交中国南方电网的电费通知单，显示2015年至2016年3月期间，涉案房产登记的客户名称为被告喜善公司，2016年3月9日，被告新永道公司申请将涉案房产客户名称变更登记为被告新永道公司。此后，南方电网电费通知单上的客户名称相应变更为被告新永道公司。原告主张被告新永道公司的变更用电主体的行为可以看出被告新永道公司实际占有使用涉案房产。

  再查，庭审中原告主张涉案房产目前为空置被他人上锁状态，但有人在内居住的痕迹。经原告询问物业公司人员，物业公司称涉案物业一直由被告喜善公司使用，被告海岸公司及被告新永道公司并未实际使用过涉案房产。

  又查，原告庭审中称在竞得涉案房产后，前往现场发现现场悬挂被告海岸公司的招牌，但被他人上锁且无人在内办公，屋内可见有人居住的痕迹。原告自行换锁几天后随即门锁即被他人更换。本院在受理原告的起诉后，多次前往涉案地点送达诉讼材料，送达记录显示2017年4月14日，该地址无人办公，留守人员称是搬家公司，不清楚被告喜善公司、被告海岸公司及被告新永道公司的新办公地址；2017年6月8日前往现场的时候挂牌为被告海岸公司，但无人办公；2018年1月23日时，涉案房产无任何挂牌也无任何人办公。之后采取司法专邮向该地址向被告喜善公司和被告海岸公司邮寄送达诉讼文书时，均注明为拒收或原址查无此公司，退回。

  本院认为，被告某A向罗湖区人民法院提交的被告某A和被告喜善公司签订的租赁合同，虽有转账凭证予以佐证。但首先，在被告某A与被告喜善公司签订的租赁合同日期早于华润银行与被告喜善公司签订抵押合同办理抵押登记的日期。常理上来说，如涉案房产存在长达十年的租赁合同，且房屋实际被承租人占有使用，被告喜善公司应按照抵押合同约定向抵押银行作出陈述并在合同中注明。但抵押合同中并未就此作出任何的约定；其次，罗湖区人民法院委托评估公司2015年12月底对涉案房产进行查勘之时拍摄的现场照片显示涉案房产门口的挂牌为被告喜善公司，并无悬挂被告新永道公司或者被告海岸公司的招牌。不足以证明被告喜善公司已将涉案房产出租给他人使用，且各被告也未向本院提交支付物业管理费的相关记录证实涉案房产确实存在租赁合同；再次，被告某A委托被告海岸公司向被告喜善公司转账支付的款项备注为往来款，并非租金。且本院调查的银行流水显示，被告海岸公司与被告喜善公司之间除本案280万元往来款外，在同一段时间还存在其他的备注为往来款及借款的资金往来。不足以证明该280万元款项即是被告某A委托被告海岸公司向被告喜善公司支付的租金及保证金。最后，虽然被告某A于2016年3月向罗湖区人民法院做出承诺，但该承诺仅是被告某A的自述，并无被告喜善公司、被告海岸公司及被告新永道公司的确认。且被告某A的自述与其之前向法院提交的租赁合同、代付款说明及委托付款书存在矛盾之处，被告某A对此未能给出合理的解释。根据本院上述认定，被告某A与被告喜善公司虽签订租赁合同，但被告某A并无承租涉案房产的意思表示，也未实际使用涉案房产。被告喜善公司与被告某A之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效的法律行为。双方签订的租赁合同亦应为无效合同。原告作为涉案房产所有权人，有权要求被告喜善公司与被告某A共同向原告返还涉案房产，并有权参照被告喜善公司与被告某A签订的租赁合同约定的租金标准要求被告喜善公司与被告某A支付自2016年6月2日起至原告起诉状列明的暂计日即2016年11月1日止的占有使用费100000元。至于之后的占有使用费，原告未就此预交诉讼费。对于原告该部分诉讼请求，原告可另行主张权利。

  被告海岸公司虽非租赁合同相对方，但原告陈述和本院送达记录能相互印证，即涉案房产变更登记至原告名下后，悬挂了被告海岸公司的招牌，被告海岸公司为涉案被告喜善公司与被告某A签订租赁合同后代被告某A向被告喜善公司支付款项的代付款方，理应清楚知晓被告某A与被告喜善公司签订了租赁合同这一事实。如被告某A与被告喜善公司确实于2014年9月签订租赁合同，并提供涉案场地给被告海岸公司实际使用，常理上来说不可能在法院委托评估机构对涉案房产进行现场查勘即2015年12月29日时，仍悬挂被告喜善公司的招牌，而评估机构现场查勘之后，房屋临近拍卖之时，才悬挂被告海岸公司的招牌，该行为存在有违常理之处。原告有权要求被告海岸公司与被告喜善公司、被告某A承担共同返还房产及支付占有使用费的责任。

  被告新永道公司虽非租赁合同相对方，但其法定代表人与被告海岸公司相同，在涉案房屋进入拍卖程序后，与被告海岸公司在涉案房产门口挂牌同时，将涉案房产登记的电压居民住宅客户变更至被告新永道公司名下，再结合被告某A承诺书中说明的被告海岸公司与被告新永道公司实际共同使用涉案房产这一情况。原告要求被告新永道公司承担共同返还房产及支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。

  综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

  一、确认被告某A与被告深圳市喜善实业发展有限公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；

  二、被告深圳市喜善实业发展有限公司、被告深圳市海岸基业商贸有限公司、被告佛山市新永道物业投资有限公司、被告某A应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市心行文化传播有限公司返还位于深圳市福田区梅林二路北侧阳光天下花园A栋16A、16B、16C、16D房产；

  三、被告深圳市喜善实业发展有限公司、被告深圳市海岸基业商贸有限公司、被告佛山市新永道物业投资有限公司、被告某A应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市心行文化传播有限公司支付占有使用费100000元；

  四、驳回原告深圳市心行文化传播有限公司的其他诉讼请求。

  如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案案件受理费2300元（已由原告预交），由被告喜善公司、被告海岸公司、被告新永道公司、被告某A共同负担。

  如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。

  二Ｏ一八年十月十日