因借名人不具备购房资格，难以支持借名人过户请求

夏某B等与赵前合同纠纷二审民事判决书

  审理法院：北京市第三中级人民法院

  案号：(2018)京03民终12418号   

  案由 ：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷

  上诉人（原审原告）：赵某A。

  上诉人（原审原告）：夏某B。

  被上诉人（原审被告）：赵前。

  原审第三人：常某C。   

  上诉人赵某A、夏某B因与被上诉人赵前、原审第三人常某C合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  赵某A、夏某B上诉请求：撤销一审判决第二项，改判赵前协助夏某B将XXX（以下简称涉案房屋）的产权转移登记办理至夏某B的名下。本案诉讼费用由赵前承担。事实和理由：本案争议是合同纠纷，合同中约定未来有关该房屋的处置，赵前须一切听从和配合赵某A的安排，按照合同约定，赵某A已经向赵前发出通知，赵前理应按照合同约定履行受托代持人的职责。赵某A要求赵前配合将涉案房屋转移登记至夏某B名下，系依据《房屋产权确认书》行使债权请求权的行为，一审法院以赵某A不具有涉案房屋所有权为由认定赵某A对涉案房屋不具有处置权进而驳回赵某A的相关诉讼请求属适用法律错误。本案皆因赵前的过错导致，故本案诉讼费用、保全费用应全部由赵前承担。

  赵前向本院提交书面答辩意见称，赵前未见过《房屋产权确认书》，该确认书涉嫌欺诈；《房屋产权确认书》的内容因涉嫌违反《物权法》第九条、十六条规定及国家限购政策，侵害社会公共利益而无效，应予解除；《房屋产权确认书》的内容也客观证明了涉案房屋的处置权及收益权是以取得涉案房屋的所有权为前提的；赵前并非赵某A所称的代持人，赵前已经缴纳契税，从侧面也证明赵前才是涉案房屋的产权所有人；赵某A属于典型的囤房、炒房，违背国家限购政策初衷，损害社会公共利益，破坏社会经济秩序，属于住房监管部门严厉打击的对象，不应支持赵某A的诉讼请求。诉讼费用、保全费用不应由赵前承担。

  常某C未发表陈述意见。

  赵某A、夏某B向一审法院起诉请求：1.请求确认赵某A与赵前就涉案房屋存在借名买房关系；2.判令编号为XXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）买受人的权利义务归夏某B享有；3.判令赵前协助夏某B将涉案房屋所有权转移登记至夏某B名下。

  一审法院认定事实：2011年12月18日，赵前（买受人）与和记黄埔公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由赵前购买涉案房屋，涉案房屋预测建筑面积共141.32平方米，其中套内建筑面积122.86平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.64平方米。涉案房屋单价每平方米26 964.12元，总价款3 312 812元。

  2011年12月18日，赵前、常某C出具《房屋产权确认书》，内容为：“兹有赵前和常某C夫妻声明及确认如下：关于赵前名下购买的位于×××，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付10万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由赵某A女士（身份证号×××）出资购买该房屋，并归还赵前所付前期10万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是赵某A女士，该套房屋的产权应归赵某A女士所有，赵前只是名义上代赵某A女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于赵某A女士所有，与赵前、常某C夫妻皆无关，赵前、常某C夫妻对于该套房屋不向赵某A女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，赵前、常某C夫妻一切听由赵某A女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有赵前及常某C的签名。一审庭审中，赵前不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写，并申请笔迹鉴定。该院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对《房屋产权确认书》上赵前签名与《预售合同》赵前签名是否为同一人书写进行鉴定。2018年5月9日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，鉴定结论为：“检材‘确认人’处的‘赵前’签名与样本中的‘赵前’签名是同一人书写”。赵某A、夏某B对《鉴定文书》的真实性认可，同意鉴定结论。赵前对《鉴定文书》的鉴定结论无异议，认可签名是其本人书写，但称当时是赵某A拿一些文件给赵前签字时赵前签在空白页上的，对《房屋产权确认书》的内容不认可。

  关于涉案房屋购房款的支付情况，赵前向和记黄埔公司支付定金10万元；2011年12月18日，赵某A向和记黄埔公司支付购房款893 844元；2012年2月12日，赵某A向和记黄埔公司支付购房款2 318 968元；以上共计3 312 812元。2012年2月13日，赵某A退还赵前定金100 000元。赵前认可收到赵某A退还的100 000元定金，但称购房款系赵某A代为出资，涉案房屋的所有权还是归赵前，涉案房屋只是赵某A暂时使用，所以将定金退还赵前。

  2013年5月4日，赵某A向和记黄埔公司支付了涉案房屋面积误差款57 703元。

  2013年5月2日，赵某A向赵前转账28 200元用于支付涉案房屋的专项维修资金。2013年5月3日，赵前交纳了涉案房屋的专项维修资金29 054元。

  2013年5月20日，赵某A与北京迈斯特建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定的装修工程造价为20 200元。赵前对上述装修合同的真实性认可。

  赵某A提交物业收款收据两张，证明其交纳了涉案房屋2017年1、2季度、2018年1、2季度的物业费。赵前提交物业收款收据一张，证明其交纳了涉案房屋2018年3、4季度的物业费。

  涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018年1月19日，赵前将户口迁入涉案房屋。2018年4月26日，赵前交纳了涉案房屋的契税101115.45元。

  关于涉案房屋的使用，赵某A称目前由其出租，并提交《北京市房屋租赁合同》佐证。赵前对《北京市房屋租赁合同》的真实性认可，但称其将租户赶出并更换门锁，其最近没在涉案房屋居住，也没去过涉案房屋。赵前提交物业公司2017年12月25日出具的《居住证明》一份，用以证明赵前目前居住使用涉案房屋。赵某A、夏某B对《居住证明》的真实性认可，但称涉案房屋目前是赵某A在占有使用。

  2017年8月24日，赵某A向赵前邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求赵前将涉案房屋所有权转移登记至夏某B名下。赵前对邮寄底单真实性认可，但认为是赵某A个人的意见。

  一审庭审中，赵某A认可其无北京市购房资格。

  一审法院认为，借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。本案的《预售合同》虽由赵前与和记黄埔公司签订，但涉案房屋的购房款、专项维修资金、装修款、部分物业费由赵某A支付，且赵某A、赵前、常某C通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由赵前代持，所有权归赵某A所有，因此，赵某A与赵前之间形成借名买房合同关系。该院对赵某A要求确认其与赵前就涉案房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求予以支持。

  根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的借名买房出名人购买的是商品房，并非政策性保障住房，不存在上述法律规定的无效情形，因此，赵某A与赵前之间的借名买房合同有效。

  虽然赵某A与赵前之间借名买房合同有效，但该院对赵某A主张的《预售合同》权利义务归夏某B享有、赵前协助夏某B将涉案房屋所有权转移登记至夏某B名下的诉讼请求不予支持，理由如下：第一，《预售合同》系赵前与和记黄埔公司达成，赵某A并非《预售合同》的当事人，无权要求《预售合同》的权利义务归夏某B享有；第二，虽然《房屋产权确认书》约定赵某A享有涉案房屋的所有权、处置权、收益权，该院认为，其享有处置权和收益权的前提为赵某A享有涉案房屋的所有权，但无论是形成该合同关系时还是本案庭审结束，赵某A均无北京市购房资格，因此，赵某A不具备将涉案房屋转移登记至其名下的条件，无法取得涉案房屋的所有权，故亦无法依据《房屋产权确认书》中处置权处分涉案房屋。赵某A在本案中要求赵前将涉案房屋所有权转移登记至夏某B名下实际上是对涉案房屋的处分，处分权系所有权的一项权能，在赵某A尚未取得涉案房屋所有权的前提下行使处分权没有法律依据；第三，从合同的角度来看，赵某A要求赵前将涉案房屋所有权转移登记至夏某B名下实质是赵某A要求赵前向第三人履行合同义务，向第三人履行合同必须有当事人之间明确的合意，但《房屋产权确认书》并无赵某A、赵前之间达成赵前向夏某B履行借名买房合同的合意，诉讼中赵前也不同意向夏某B履行涉案房屋的所有权转移登记义务。因此，赵某A要求赵前向夏某B履行义务的诉讼请求没有合同依据。

  综上所述，对赵某A、夏某B诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条之规定，判决：一、确认赵某A与赵前就位于XXX房屋存在借名买房合同关系；二、驳回赵某A、夏某B的其他诉讼请求。

  二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

  本院认为：赵前与和记黄埔公司签订《预售合同》，赵前系涉案房屋的买受人，但关于涉案房屋产权归属的实际情况，赵某A、赵前、常某C通过《房屋产权确认书》确认涉案房屋由赵前代持，所有权归属于赵某A，现有证据亦表明赵某A对于涉案房屋确实存在出资的情形，且涉案房屋的专项维修基金、装修款、部分物业费亦是由赵某A支付，能够与《房屋产权确认书》约定的内容相互印证，故赵某A与赵前之间形成借名买房合同关系。法律、法规对于借名买房并未有禁止性规定，且涉案房屋系商品房，亦不存在侵犯社会公共利益的情形，故赵某A、赵前之间的借名买房合同关系应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借名人赵某A与出名人赵前之间关于房屋所有权归属的约定，不发生物权效力，而是在借名人与出名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。在本案中，借名人赵某A现要求出名人赵前按照合同约定履行协助办理涉案房屋所有权的转移登记的义务，但根据现有查明的事实，涉案房屋虽已经交付，但尚未办理所有权登记，故在赵前现尚不具备履行合同义务的条件的情形下，本院对赵某A有关要求赵前协助办理涉案房屋所有权转移登记的请求难以支持。本院对赵某A有关本案皆因赵前过错导致，诉讼费用、保全费用应全部由赵前负担的上诉理由不予采纳。

  综上所述，赵某A的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费33 303元，由赵某A负担（已交纳）。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ一八年十月二十二日