地库车辆被淹物业拒赔，业主如何起诉维权？
编者按：
暴雨致车库被淹物业被判赔两成，核心在于物业是否尽到防汛通知和应急义务。业主未及时获挪车通知可主张违约赔偿，但自身也负有注意义务。维权关键是固定物业通知瑕疵证据和车辆损失鉴定。地库车辆被淹，物业该不该赔？
连日强降雨导致车库被淹
看着爱车泡在水里
业主们心急如焚
物业到底要不要赔？
来和鹏法君一起看看这个案例！
案情简介
因连日持续强降雨影响，2024年8月15日11点30分左右，A小区物公司工作人员开始在业主群内发布通知，提醒业主前往地库挪车，并拨打部分业主电话通知情况。
12时2分许，A小区停车场出口处出现积水，部分雨水漫过沙包防护墙流入地库，沙包随后出现小范围垮塌。物业人员迅速携带沙包赶到现场封堵缺口。12时4分许，出口对面围墙突然倒塌，墙后大量积水涌出，将沙包防护墙冲垮，雨水瞬间倒灌入地下停车场，现场四名工作人员亦被冲入。最后，地下车库水淹深度超80厘米，造成业主佟某等四人停放于该停车场的车辆因水淹受损。
9月，佟某等四人委托鉴定机构鉴定车辆财产损失。10月，佟某等四人找到物业公司，称因自身不在微信群内，亦未接到物业公司其他任何形式的通知，是物业公司的疏漏致使自身错过将车驶离地下车库的时机，因此要求物业公司进行全额赔偿。
因协商未果，佟某等人将物业公司诉至法院，诉请由物业公司赔偿其四人车辆财产损失。
法院审理
本案系财产损害赔偿纠纷。
关于物业公司是否怠于公共设施维护义务的问题。事发时监控视频显示，当日12时许，因持续暴雨，停车场出口处已出现积水，物业公司设置的沙包防护墙遭水冲形成缺口，但在围墙倒塌前，该缺口尚可通过及时补救予以封堵。直至12时4分，出口对面围墙倒塌，墙后蓄积的大量雨水猛烈涌入，直接冲垮沙包防护墙，成为导致停车场严重水淹的直接原因。关于围墙倒塌的成因，佟某等主张系物业公司疏于维护，但其所举照片无法证明拍摄地点与时间，不足以证实围墙在事发前即存在明显安全隐患。根据围墙倒塌时涌出巨大水流的事实，结合连日暴雨背景，可合理推知相邻小区均形成大量积水，围墙两侧水位差较大，足以导致墙体倒塌。大量雨水迅速涌入停车场，甚至将四名现场尽力处置的工作人员冲入地下停车场，故佟某等关于物业公司未尽围墙等公共设施维护责任的主张，依据不足，法院不予采纳。
关于物业公司是否怠于履行谨慎管理义务的问题。佟某等主张，物业公司在暴雨发生之际未及时通知其挪车，致车辆受损。法院查明，物业公司自当日上午11时20分起，已在“A小区协调群”中发布通知，提醒业主前往地库挪车，并安排工作人员进行电话告知。但该群并非全体业主群，佟某等四人未在其中，故未及时获知相关信息。法院认为，虽物业公司客观上已采取部分应急措施，但因未能有效覆盖全体业主，导致通知效率存在瑕疵，暴露了物业公司在应对此类突发事件时存在不足，对于负有“安全管理”职责的物业服务企业而言，这种应对不足属于未尽合同约定义务。综合事件发生经过以及物业公司采取措施情况，法院酌定物业公司分别对佟某等四人损失承担20%赔偿责任。
综上，法院依法判决物业公司分别向佟某等支付20%的损失赔偿金。该判决已生效。
鹏法君说法
极端暴雨虽具有突发性、强破坏性及不可预见性，属于不可抗力的范畴，但不可抗力并非物业服务企业的“免责金牌”。地下车库作为物业服务区域内的业主共有部分，物业公司依法负有管理义务。因极端天气直接引发的设施损毁、积水倒灌等损害后果，判断物业是否需要承担赔偿责任，核心在于审查其是否存在过错。
鹏法君提醒，物业公司在应对暴雨、台风等极端天气时，应当建立健全地下车库防汛应急处置机制，提前摆设挡水板、抽水泵等防汛设施，常态化开展排水管网巡检与积水排涝演练等。广大业主亦应增强风险防范意识。车辆虽停放于地下车库，但业主作为车辆的所有权人及实际控制人，仍负有合理的注意与管理义务。在物业公司发出挪车通知后，业主应积极配合，及时采取防范措施，以避免或减少自身财产损失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
供稿：宝安区法院
作者：陈佳婷
专家评析
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维权攻略
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（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定现场证据
水退之前多拍照片和视频，把车周围积水深度、地库入口防汛设施情况、墙面倒塌痕迹都录下来。最好有带时间水印的相机拍摄，同时让邻居帮忙作证，证明当时现场真实状况。
获取物业应急记录
向物业索要暴雨当天的值班记录、巡逻日志、通知发布的截图和通话记录。如果物业不配合，可以在起诉后申请法院调取。这些材料能证明物业到底有没有及时作为、通知范围覆盖了多少人。
做车辆损失鉴定
不要急着修车，先找当地有资质的资产评估机构或价格认证中心做泡水损失鉴定。鉴定时要通知物业到场，对方不来不影响程序，但要在记录里注明。鉴定报告要详细列明更换配件和维修项目。
梳理物业服务合同
把购房时签的物业服务协议找出来，重点看里面关于公共设施维护、突发事件应急、车辆管理这些条款。如果合同里明确写了物业有防汛和通知义务，这就是主张违约赔偿的直接依据。
整理沟通记录
把跟物业交涉的微信聊天、电话录音、现场协商的视频都保存好。如果物业口头承诺过赔偿或者承认过通知不到位，一定要让对方补个书面确认，录音也可以作为辅助证据。
制作证据清单
按照时间顺序把证据编个目录，每份证据写清楚名称、来源、证明目的。比如"现场照片二十张，证明地库积水深度超过八十厘米"；"鉴定报告一份，证明车辆损失金额"。清单让法官一眼就能看明白你的逻辑。
协商不成及时起诉
准备好起诉状和证据材料，去物业所在地法院立案。诉讼请求写清楚要求赔偿的金额和计算方式，同时主张物业承担鉴定费和诉讼费。立案时记得保留好缴费凭证和受理通知书。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：地库被淹物业到底赔不赔？
答：要看物业有没有尽到合同约定的管理义务。如果物业提前做了防汛措施、及时通知了业主，一般不用赔；但如果通知不到位、应急措施有漏洞，就要承担部分赔偿责任。像这个案例里物业只在部分群里发通知，没覆盖到全部业主，法院就判了赔两成。
问题2：暴雨属于不可抗力物业就能免责吗？
答：不是绝对的。不可抗力确实能减轻责任，但物业不能拿这个当挡箭牌。如果物业平时没检修排水设施、暴雨来临时没及时预警和疏散，照样要担责。关键看物业有没有过错，不是天气恶劣就万事大吉。
问题3：没收到挪车通知能不能要求全额赔偿？
答：一般很难拿到全额赔偿。法院会综合考虑双方过错，业主自己也要尽到合理的注意义务。如果物业确实通知有瑕疵，通常只判赔一部分损失，完全免责或者全额赔偿都比较少见。
问题4：车辆泡水后第一时间该做什么？
答：先拍照录像固定现场，记录水位高度和车辆受损情况。然后联系物业到场确认，要求出具书面情况说明。尽快把车拖到正规修理厂定损，保留好维修清单和发票，这些都是后续索赔的核心证据。
问题5：损失金额怎么确定才有效？
答：要委托有资质的第三方鉴定机构做财产损失评估，出具正式鉴定报告。自己随便找个修理厂开的单子证明力弱，对方不认可的话法院可能不支持。鉴定费可以先垫付，最后按责任比例分担。
问题6：起诉物业需要准备哪些材料？
答：主要是物业服务合同、车辆权属证明、现场照片视频、损失鉴定报告、维修票据、与物业沟通的记录等。如果主张物业通知不到位，还要收集其他业主收到通知而你没收到的证据，比如群聊截图、通话记录对比。