全成本微利房买卖合法有效，二审改判支持绿本转移登记
某A与某B某C确认合同无效纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
案号：(2018)粤03民终597号
案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>确认合同效力纠纷>确认合同无效纠纷
上诉人（原审被告、反诉原告）:某A。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:某B。
原审被告（反诉被告）：某C，
上诉人某A因与被上诉人某B及原审被告某C确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
某A上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回某B的全部诉讼请求，判决某A与某B、某C之间签订的《房屋买卖合同》有效;3、判令某B、某C继续履行合同义务，立即协助某A办理位于深圳市龙岗区中心城某(八、九栋)八栋3单元705房屋的所有权及该房占用的土地使用权的转移登记手续;4、本案诉讼费由某B、某C承担。
事实和理由：一、一审判决认为“在双方买卖合同签订时，该房产仍处于限制上市交易期限内，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律法规的强制性规定而无效”，没有事实依据。涉案房产是根据2000年1月1日实施的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(市政府第88号令、下称“房改规定”)建设、并分配给龙岗区国家机关事业单位行政事业编制的人员，是一种全成本微利房，带有一定福利房性质的“房改房”，而非面向企业和社会上中低收入者公开出售的社会微利房(经济适用房、安居房)，非国家机关事业单位的人员无资格参与分房。房改规定第三十七条规定:“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。”第三十八条还规定“取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场。”2004年4月13日，住建部等四部委联合发布了《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)，该办法第二条明确规定“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”第二十六条还规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发【2007】24号)，该若干意见第(十一)条“严格经济适用住房上市交易管理”规定:“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。”
2007年11月19日，建设部等七部委联合发布了新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号，原办法同时废止)，进一步规范了经济适用住房的管理，该办法第三十条规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
2014年10月27日，某B、某C办理了涉案房产《房地产证》（证号深房地字第××号)，取得了涉案房屋的完全产权，某B、某C各占50%份额。某A认为，无论是深圳市政府令、住房部的“管理办法”和国务院的“若干意见”，均非全国人大及其常委会通过的国家法律或者国务院的行政法规。并且，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》中，有关经济适用房购买不满5年不得直接上市交易的规定，也是国家对经济适用房(安居房）的行政管理性规定，该规定是对经济适用房过户期限的限制，并不是对经济适用房买卖效力合同的禁止，其目的在于政府通过行政手段加强对经济适用房的管理，以实现其保障性住房功能。经济适用房的过户限制只对一定期间内物权变动发生影响并不能影响经济适用房买卖合同的效力。更何况，双方于2005年5月17日签订《房屋买卖合同》时，该若干意见和管理办法尚未公布实施，亦未有其他禁止经济适用房转让的效力性强制性规定。而且，某A购买当时已按当时的市场价(3268.18元/m2)支付购房款(41.8万元)，已大大超过《深圳市安居房买卖合同》中的微利成本价2223.39元/m2(总价28.4371万元)，其实际占有八栋3单元705号房屋并使用至今。故，上述“住房意见”及“管理办法”不影响涉案合同的效力。因此，一审判决在没有认定涉案房产违反国家哪部法律或行政法规的哪条哪款之情况下，就作出“违反国家法律法规的强制性规定”之认定无任何事实依据。
二、某B是否在《房屋买卖合同》上签字，均不影响涉案合同的效力。
1、某A在与某B、某C签订合同时认真核对了某C交给某A的《深圳市安居房买卖合同》、居民身份证的真实性及《深圳市安居房买卖合同》与《房屋买卖合同》中两处“某B”签名的一致性，并经广东某律师事务所陆某律师对《房屋买卖合同》进行了见证，无论“某B”的签名是否其本人所签，某A均已经尽到了谨慎注意的义务。
2、某A支付了合同约定的购房款后取得了《深圳市安居房买卖合同》、《个人住房货款发放通知书》、《某入伙通知书》原件等重要书证，并基于某B、某C之间的夫妻关系，某A更有理由相信《房屋买卖合同》中某B、某C的签名是其夫妻双方共同的意思表示。
3、涉案房产于2004年6月16日由某B、某C购买，自2005年6月15日由某A办理入伙手续入住，某A长期占有、使用涉案房屋至今十多年，某B在明知其夫妻名下有此处房产的情况下从未曾提出过异议，某B主张其对某C房屋转让的事实毫不知情，显然不合常理。
4、即使某B不知道涉案房屋转让的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，一审判决也不能认定某A与某B、某C之间的合同无效。因此，某B以其不知晓、不同意涉案房屋买卖为由提起本案之诉，毫无事实和法律依据，该主张根本不影响涉案合同的效力。
三、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。自2017年10月1日实施的《民法总则》第一百五十三条第一款也再次确认了合同无效应以违反国家法规和行政法规的效力性强制规定为依据。一审判决，在无任何事实证明涉案房产买卖合同违反国家哪部法律或行政法规的哪条哪款规定的情况下，依据我国《合同法》第五十二条(五)认定涉案合同无效，完全错误。某A查阅了最高法院公布的近几年经济适用房买卖纠纷的10多个判例，全国各地法院都不支持违反法律法规强制性规定(或以无权处分)为由判决经济适用房买卖合同无效。本案某B、某C在2004年6月16日将建筑面积127.9m2、单价2223.39元/m，的涉案房产购买后，在2005年6月17日就以市场价3268.18元/m，卖给某A，在短短的一年时间内就获利13.3629万元，利润率高达47%。现深圳商品房的均价早已超过5万元/m2，比2005年时的房价又高出了4万多元/m2，如果本案合同无效，涉案房产返还给某B、某C，某B、某C又将获500多万元的利益。某B、某C购买涉案房屋后，在该房屋具备入住条件后，是由某A办理入伙手续并居住的，某B、某C从未入住过该房屋，其从开始购买涉案房产的动机就不是为了居住，而为了谋取利益。某B、某C见深圳的房价上涨二十多倍之后，又利益熏心，背信弃义，企图通过确认合同无效的方式，获取更大的利益（500多万元的价差）。如像一审法院这样的判决(确认合同无效)，正中某B、某C的下怀，从法律上变相支持某B、某C通过背信弃义的方式获取非法利益。
某B辩称，双方的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应当无效。同时，某A在该买卖合同履行过程中存在过错，故请求法庭驳回某A的上诉请求，维持原判。
某C未发表答辩意见。
某B向一审法院起诉请求：1、确认某A、某C于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2、某A退还某B位于深圳市龙岗区中心城某（八、九栋）八楼3单元705的房产并立即搬出；3、某A支付自2005年6月17日至起诉之日止的占有使用费约193500元（每月按照1500元计算共129个月）；4、由某C退还某A所收取的合同款40万元，某B无需承担任何费用；5、本案诉讼费用由某A、某C承担。本案一审审理过程中，某B撤销第2、3、4项诉讼请求。
某A向一审法院反诉请求：1、确认某A与某B、某C之间于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2、某B、某C继续履行合同义务，立即协助某A办理位于深圳市龙岗区中心城某（八、九栋）八栋3单元705房屋的所有权及该房占用的土地使用权的转移登记手续；3、本案反诉费用由某B承担。
一审法院认定事实：2005年6月13日，某A与某C协议约定某A向某C购买位于深圳市龙岗区中心城某8栋705房产，某A在当日通过银行转账支付某C20万元，某C向某A出具20万元的收条。2005年6月15日，某A在深圳市某物业管理有限公司某物业管理处办理了涉案房产的入伙手续，并与某物业管理处签订了《业主公约》、《前期物业管理服务协议》。2005年6月17日，某B与某C作为甲方，与某A（乙方）与签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方拥有的深圳市龙岗区中心城某8栋705号房，建筑面积为127.9平方米；双方协商核定该房转让价款为43万元；签订合同之日，甲方应将与该房产相关的所有资料转交给乙方，并协助乙方办理入伙手续将该房交付给乙方，同时，乙方须先支付甲方房款40万元（乙方优先支付甲方房产银行按揭款项，剩余部分支付甲方现金），剩余3万元待甲乙双方办理房产过户手续后支付；甲方在取得该房产之产权证后的七日内，必须协助乙方办理过户手续。双方签订协议后至办理房产过户期间，甲方已向乙方转让该房产所有权，甲方不得因房产市场变化、政策因素变化、个人家庭因素变化重新申请该房产产权权利或重新估价要求。双方办理过户手续时，因政策因素、政府要求在该房产转让时需要补差价，差价由乙方负责，但政府征收的税金、增值税和其他过户费用由甲方负担。因政策之原因，导致该房产无法过户至乙方名下的，乙方有解除合同的权利，乙方解除合同的，甲方退回已收取的转让费并赔偿乙方的装修费用。在房产过户至乙方名下之前，若甲方违反合同之约定，乙方有权要求甲方退回已收取的转让费并赔偿乙方的装修费用，甲方还须支付双倍转让款给乙方作为违约金。该合同上有某B及某A、某C的签名及指模。同时，广东某律师事务所陆某律师于当日出具《律师见证书》（2005广淳律见字第616号），证明甲方某C、某B与乙方某A于2005年6月17日签订《房屋买卖合同书》，甲乙双方在合同中签章属实，予以见证。合同签订后，某A于当日向某C支付了购房款21.8万元，某C将《深圳市安居房买卖合同》等房产资料交给某A，涉案房产自2005年6月起至今一直由某A居住使用。
2014年10月27日，某B与某C就涉案房产办理了《房地产证》（深房地字第××号），该证书中注明“非市场商品房，该业主于2004年6月16日向深圳市龙岗区住宅局购买全成本微利房价安居房”。
另说明，某B否认买卖合同中的签名系其所签，某C称系其模仿某B笔迹代签。一审庭审中，某A确认签订合同时某B并不在场，系由某C拿回家签的，是否系某B本人所签其不清楚，同时某A不同意对该笔迹进行鉴定。另外，某A亦确认在办理律师见证书，仅某A一人在场，某B及某C均未到场。对于合同无效的损失问题，某A在一审庭审中表示其另案主张。
一审法院认为，本案房屋买卖合同所涉房产属于全成本微利房价安居房，而非市场商品房，在双方签订买卖合同时，该房产仍处于限制上市交易期限内，故双方之间签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效。故某B起诉请求确认合同无效，一审法院予以支持。某A、某C反诉请求确认合同有效并办理产权转移登记手续的主张，一审法院不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方均未在本案中主张财产返还及损失赔偿，故本案对此不予处理。
一审法院判决：一、确认某B、某C与某A于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回某A的反诉请求。本诉案件一审受理费9736元(某B已预交)，一审反诉案件3875元(某A已预交)，合计13611元，由某A承担8743元，某C承担4868元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院对一审查明的事实予以确认。
另，2016年3月18日，深圳市龙岗区住房和建设局发出《龙岗区住房和建设局关于办理某、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》，对包括涉案房产所在的某等两个住宅小区取得全部产权变更业务的相关事项告知各有关单位。其中，关于可申请取得全部产权（“红本”产权证）的人员范围为已办理某“绿本”房产证人员。通知还对申请人需提交的资料及办理流程予以详细说明。
深圳市龙岗区住房和建设局在向本院作出关于涉案房产相关情况的复函中称，某8栋705号房产为龙岗区属政策性住房，分配对象为龙岗区机关事业单位工作人员，按照房产证办理程序，需由深圳市住房和建设局出具房改批复，方可办理部分产权房产证，签订合同满5年后经深圳市住房和建设局审核同意即可办理取得全部产权房产证。
本院认为，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。某B以某C一方擅自出卖夫妻共有的涉案房产为由请求确认某C与某A签订的《房屋买卖合同》无效，理由不成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本院经查，涉讼的某8栋705号房产系全成本微利房，分配对象为机关事业单位工作人员，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，其分配对象在签订合同满5年后经深圳市住房和建设局同意即可申请办理取得全部产权房产证。本案中，某C与某A在《房屋买卖合同》中的约定也是在卖方取得该房产全部产权证后买卖双方再办理过户手续。本院认为，上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的损害社会公共利益的情形，原审认定合同无效适用法律有误，本院予以纠正。《房屋买卖合同》系某C、某A的真实意思表示，合同有效。某B以合同无效为由主张某A搬离并返还房产以及支付其占有期间的使用费，理由不成立，本院不予支持。
某A一审反诉请求某B、某C继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋所有权转移登记，实质是对某C亦提起反诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围。某C作为反诉被告未违反民事诉讼法的规定。关于合同是否能够继续履行，首先，合同约定转让价款为43万元，在签订合同之日某A应先支付房款40万元，剩余3万元待双方办理房地产过户手续后支付。某A提交某C出具的收条2张，以证明其支付转让款、按揭款共计41.8万元，某C对收条的真实性予以确认，本院据此认定某A已经按照合同约定履行支付第一笔购房款的义务。其次，某A于2005年入伙至今持续占有使用涉案房产，某B至2016年3月前未提出过异议，且在交易过程中广东某律师事务所陆某律师出具《律师见证书》称买卖双方签订的《房屋买卖合同》中签章属实，予以见证。某A据此有理由相信某C出售涉案房产为夫妻双方共同的意思表示。因此，某A请求某B、某C继续履行合同的上诉请求成立，本院予以支持。我国合同法设立了合同严格履行的原则，即当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房产目前性质为全成本微利房，某B、某C于2014年取得“绿本”房地产证，属于深圳市龙岗区住房和建设局《龙岗区住房和建设局关于办理某、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》中可申请取得全部产权（“红本”房地产证）人员的范围。而申请取得“红本”房地产证系买卖交易过程中卖方协助买方办理房产过户手续的先行环节，亦属于卖方应当履行的义务。综上，某B、某C继续履行内容应具体包括：某B、某C于本判决生效后十日内根据《龙岗区住房和建设局关于办理某、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》规定的流程申请办理“红本”产权证并提交办证所需的全部资料；某B、某C在取得“红本”产权证之日起七日内通知某A共同向房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至某A名下；按照《房屋买卖合同》的约定，如因办证需补交地价款由某A承担，其他因过户产生的税金及相关费用由某B、某C自行承担。另，《房屋买卖合同》约定剩余购房款3万元在买卖双方办理过户手续后支付。为减少当事人诉累，本院迳行判决某A在涉案房地产证办理至其名下后十日内将剩余3万元支付给某B、某C。
综上所述，某A的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6273号民事判决；
二、确认某A与某B、某C于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》有效；
三、某B、某C继续履行《房屋买卖合同》，具体包括：1、某B、某C于本判决生效后十日内根据《龙岗区住房和建设局关于办理某、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》规定的流程申请办理位于深圳市龙岗区中心城某（八、九栋）八栋3单元705号房产的全部产权房地产证并提交办证所需的全部资料；2、某B、某C在取得全部产权房地产证之日起七日内通知某A共同向房地产权登记部门申请将上述房产转移登记至某A名下；上述1、2项履行内容中，如因办证需补交地价款由某A承担，其他因过户产生的税金及相关费用由某B、某C承担；3、某A在上述房产转移登记至某A名下之日起十日内向某B、某C支付剩余购房款30000元；
四、驳回某B的全部诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费本诉部分9736元，由某B承担，反诉部分3875元，由某C、某B承担；二审案件受理费3875元，由某C、某B承担。
本判决为终审判决。
二Ｏ一八年七月三日