如若物业公司服务不到位，业主可以减少物业服务费

（配图与本案无关）

株洲金盛物业管理有限责任公司与李某A物业服务合同纠纷二审民事判决书

  审理法院：湖南省株洲市中级人民法院

  案号：(2020)湘02民终365号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>物业服务合同纠纷

  上诉人（原审原告）：株洲金盛物业管理有限责任公司。

  被上诉人（原审被告）：李某A。

  上诉人株洲金盛物业管理有限责任公司（以下简称金盛物业公司）因与被上诉人李某A物业服务合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2019）湘0224民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年3月13日询问了上诉人金盛物业公司法定代表人与被上诉人。本案现已审理终结。

  金盛物业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院以其2019年11月12日向被上诉人送达应诉材料去往紫云郡小区一次就认定上诉人的服务未达到质量标准，从而判决被上诉人只需支付物业服务合同规定应付物业费数额的一半，没有事实和法律依据。原审法院称前往小区送达应诉材料时发现装修垃圾未及时清运、公共卫生未清洁，但没有提交任何照片、视频、调查笔录等能证明相关内容的证据。即使偶有装修垃圾未及时清运也仅仅只是一时，而且暂时堆放装修垃圾也比较正常，不能凭一瞬间没有清运装修垃圾或一次卫生未整洁就否定上诉人数年来为小区物业服务兢兢业业的表现。二、原审判决书前文查明确认的事实部分明确载明物业服务管理费交付时间为每月10日前，逾期缴费按每日千分之三支付滞纳金，而判决后文却以物业服务协议对物业管理费缴纳时间约定不明而判决被上诉人无需支付逾期缴纳物业费的违约金，前后矛盾。三、上诉人提起诉讼前当面多次向被上诉人催缴物业费，在被上诉人多次拒缴物业费后才向法院提起诉讼。庭审答辩时被上诉人明确答辩拒缴物业费，根据物业服务合同的约定，被上诉人应当支付上诉人违约金。

  李某A辩称：1.一审中被上诉人提供了小区内物业服务不完善的视频和照片，整个小区的业主都在对小区物业服务不满的提议上签了名。小区业委会成立后，跟上诉人解除了物业服务合同，重新聘请了物业公司，所有业主都向新物业公司交清了物业费。2.业主从来没有收到过上诉人物业费的催缴单和电话。3.一审法院在送达过程中对现场进行了查勘，其对上诉人没有履行小区物业日常管理职责的认定是正确的。

  金盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李某A支付金盛物业公司2018年9月1日至2019年10月30日，共计13个月物业管理费2188元（140.28㎡×1.2元×13个月），并支付违约金500元；2.诉讼费由李某A承担。

  一审法院经审理查明，2016年8月9日，金盛物业公司与茶陵县下东房地产开发有限责任公司签订《紫云郡商住楼前期物业管理服务合同》，选聘金盛物业公司对紫云郡小区提供前期物业管理服务。物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务应达到的质量标准：1、房屋外观完好整洁，设备设施运转正常；2、公共环境保持整洁，垃圾日产日清；3、道路畅通，车辆停放有序，车辆出入有登记；4、绿化及绿化设施养护；5、安管员待人礼貌，行为规范，实行24小时门岗值勤和小区巡逻，制止闲散人员进入小区。物业管理服务费：按房屋产权证上实际面积收取，未办理房产证的，以购房合同标明的建筑面积为准。按年收取，第一年物业费暂定1.1元/月·平方米，商业物业0.55元/月·平方米；第一年的物业费由茶陵县下东房地产开发有限责任公司代收，金盛物业公司正式进入小区物业管理工作7天内茶陵县下东房地产开发有限责任公司按季度支付给金盛物业公司，每季度支付19000元。合同期限暂为2016年9月1日至2017年8月31日，合同有效期至本小区业主委员会成立并签订合同之日起终止。2016年9月6日，李某A与金盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》同意依照协议约定行使权利，履行义务。约定金盛物业公司向李某A收取物业管理服务费用、装饰装修管理保证金2000元（装修无违规，无息退还或者作为李某A第二年物业费抵扣），装饰装修管理费300元、装饰装修垃圾清运费300元、装修时打墙拆墙的砖等建筑材料垃圾清运费300元等其他相关费用。第二年因电梯的年检费、维保费、维修费由业主承担费用，物业管理费为电梯住宅1.2/㎡，按年收取，交费时间为每月10日前，逾期未缴纳者将按每日3‰收取滞纳金。前期物业管理是指自房屋销售之日起至与业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止。李某A系茶陵县紫云郡小区1栋1单元1101号房业主，2016年9月6日入住紫云郡小区，其房屋建筑面积为140.28平方米。李某A自交房后未支付过物业费给金盛物业公司，第一年物业费由茶陵县下东房地产开发有限责任公司支付给金盛物业公司，第二年物业费根据协议约定以装饰装修管理保证金2000元抵扣。另查明，紫云郡小区未配置物业管理用房，小区入口处也没有设置物业专用的门岗。金盛物业公司在服务期间未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某A等五名业主的墙体受损。因小区与紫云幼儿园同一出入口，在上下班或上学放学期间，金盛物业公司的管理人员有时不在现场维持交通秩序、安排车辆停放，导致道路堵塞。且金盛物业公司安排三名年岁已高（均已达退休年龄）的人员对紫云郡小区进行管理，三名管理人员均无上岗证和健康证。

  一审法院认为，金盛物业公司与紫云郡小区建筑单位签订的《前期物业服务管理合同》、业主与金盛物业公司签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对紫云郡小区业主具有法律约束力。金盛物业公司为包括李某A在内的紫云郡小区业主提供了物业服务，李某A应按约交纳物业服务费。但金盛物业公司违反双方签订的《前期物业服务协议》第十七条第一、二、三、五项的约定，擅自承接广告，未保持房屋外观完好整洁；二栋装修垃圾及公共区域垃圾未及时清理；上下班或上学放学期间时常未维持交通秩序、安排车辆停放有序；管理人员未坚守24小时门岗值勤和小区巡逻等。金盛物业公司并没有按物业服务协议提供与物业费匹配的优质物业服务，也没有很好地履行小区物业日常管理职责。同时，金盛物业公司虽然未很好地尽到物业管理及服务职责，但不可否认其在紫云郡小区完成了一定的物业服务，李某A拒付所有的物业费于法无据。综上，根据查明的事实，对于金盛物业公司的主张，一审法院酌情支持1094元。关于金盛物业公司要求李某A支付违约金500元，因物业服务协议中对物业管理费缴纳的时间约定不明，且金盛物业公司未提供证据证明其行使了催缴，故一审法院对其主张的违约金500元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李某A在判决生效之日起五日内支付株洲金盛物业管理有限责任公司2018年9月1日至2019年10月31日止的物业服务费1094元；二、驳回株洲金盛物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由株洲金盛物业管理有限责任公司负担。

  二审中，被上诉人向本院提交了以下新证据：证据一，《物业服务问题说明》、《证明》，证明上诉人的物业服务质量不合格，新的物业公司服务两个月后，所有业主自愿全部交齐物业费，业主不是不愿意交物业费，是因上诉人物业服务不合格才不交的。证据二，广告费收据、广告牌照片及《安装时间证明》，证明被上诉人收房后上诉人接了广告，导致外墙受损。上诉人对上述证据的质证意见为：证据一，真实性无法核对，业主所讲的问题有些是开发商的问题，不是上诉人的问题，该证据不能达到其证明目的。证据二，上诉人确实是收了广告费，但该证据不能证明广告牌安装时间，广告牌是先安装后付钱。本院对被上诉人提交的证据认证意见为：证据一真实性经审核予以确认，其能证明上诉人物业服务不到位，不能证明被上诉人所主张的其他待证事实，对该证据部分予以采信。证据二真实性经审核予以确认，其能证明被上诉人所主张的待证事实，对其予以采信。

  二审中，上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

  本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方二审争议的焦点是：1.金盛物业公司物业服务是否存在瑕疵；2.李某A是否需支付违约金500元？现分析如下：

  一、关于金盛物业公司物业服务是否存在瑕疵的问题

  本案，李某A一审提交了照片9页，二审提交了小区业主签名的《物业服务问题说明》等证据，证明金盛物业公司未尽到物业服务合同的义务。本院认为，综合考虑李某A等当事人陈述、金盛物业公司已被解聘的事实等，可以认定金盛物业公司物业服务中存在以下问题：擅自承接广告，未保持房屋外观完好整洁；存在装修垃圾及公共区域垃圾未及时清理的现象；上下班或上学放学期间时常未维持交通秩序、安排车辆停放有序；管理人员未坚守24小时门岗值勤和小区巡逻等。据此，可以认定金盛物业公司物业服务不到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，可以减少物业服务费，一审法院酌情支持金盛物业公司物业服务费1094元并无不当。

  二、李某A是否需支付违约金500元的问题

  案涉《前期物业服务协议》第二十一条第四项约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，金盛物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起应按每日3‰标准向金盛物业公司支付违约金。同时，案涉《前期物业服务管理合同》第二十三条约定，金盛物业公司的管理服务达不到本合同第二、三、四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向业主支付违约金。本案，金盛物业公司物业服务不到位，李某A也未按期缴纳物业费，双方均有违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因双方均违约，一审未支持金盛物业公司违约金诉请并无不当。

  综上所述，上诉人金盛物业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费50元，由上诉人株洲金盛物业管理有限责任公司负担。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二Ｏ年三月十六日